Eine neue Wohnung oder ein neues Haus direkt vom Bauträger zu erwerben, wirkt auf den ersten Blick komfortabel: Grundstück, Planung und Bauleistung kommen aus einer Hand. Gerade beim Kauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie entstehen jedoch besondere Risiken. Entscheidend ist deshalb, dass Vertrag, Baubeschreibung, Zahlungsplan und Abnahme klar geregelt sind und Käufer wissen, welche Unterlagen sie vor der Unterschrift prüfen sollten.
Was Vertrag und Baubeschreibung eindeutig festhalten sollten
Der notarielle Bauträgervertrag bildet die Grundlage des gesamten Erwerbs. Er sollte das Grundstück oder den Miteigentumsanteil, die geschuldete Bauleistung, den Fertigstellungstermin sowie mögliche Folgen einer Verzögerung eindeutig bestimmen. Besonders wichtig ist eine detaillierte Baubeschreibung. Materialien, Ausstattungsstandard, Wohnfläche, energetische Eigenschaften, Außenanlagen, Stellplätze und Sonderwünsche sollten nicht nur in Verkaufsprospekten, sondern verbindlich in den Vertragsunterlagen festgehalten sein.
Käufer sollten außerdem prüfen, welche Pläne, Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen und Genehmigungen Bestandteil des Vertrags werden. Mündliche Zusagen des Vertriebs sind später schwer nachweisbar. Änderungen während der Bauphase benötigen deshalb eine nachvollziehbare schriftliche Vereinbarung, die auch Mehrkosten und mögliche Auswirkungen auf den Fertigstellungstermin berücksichtigt.
Zahlen nach Baufortschritt: Schutz durch den Ratenplan
Der Kaufpreis wird bei einem Bauträgervertrag üblicherweise nicht vollständig im Voraus gezahlt. Nach der Makler- und Bauträgerverordnung darf der Bauträger Zahlungen grundsätzlich erst verlangen, wenn bestimmte rechtliche Sicherungen vorliegen. Dazu gehören unter anderem ein wirksamer Vertrag, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und die gesicherte Freistellung von nicht übernommenen Grundpfandrechten. Die einzelnen Raten orientieren sich anschließend am tatsächlichen Baufortschritt und können in bis zu sieben Teilbeträgen zusammengefasst werden.
Vor jeder Überweisung sollte kontrolliert werden, ob der abgerechnete Bauabschnitt tatsächlich erreicht ist. Bei Unsicherheiten kann eine unabhängige bautechnische Begleitung helfen. Auch zusätzliche Zahlungen für Sonderwünsche sollten eindeutig vereinbart und keinem Baufortschritt vorweggenommen werden.
Abnahme, Mängel und Gewährleistung richtig handhaben
Mit der Abnahme bestätigt der Käufer im Wesentlichen, dass die Leistung vertragsgerecht erbracht wurde. Gleichzeitig beginnt bei einem Bauwerk regelmäßig die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche. Deshalb sollte die Immobilie vor der Abnahme gründlich geprüft werden. Festgestellte Mängel gehören mit genauer Beschreibung, Frist zur Beseitigung und gegebenenfalls Fotos in ein schriftliches Protokoll.
Wesentliche Mängel können einer Abnahme entgegenstehen. Bei kleineren Beanstandungen sollten Käufer ihre Rechte ausdrücklich vorbehalten und die Schlusszahlung nicht vorschnell freigeben. Eine sachverständige Begleitung kann verhindern, dass erkennbare Probleme übersehen oder unpräzise dokumentiert werden.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Foto: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s ChatGPT
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