Ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, obwohl eine Person dort weiterhin wohnen darf, ist möglich, erfordert aber sorgfältige Vorbereitung. Ein lebenslanges Wohnrecht entsteht häufig im Rahmen einer vorweggenommenen Erbschaft, wenn Eltern die Immobilie übertragen und sich die Nutzung sichern. Auch bei Immobilienverrentungen oder familiären Vereinbarungen spielt dieses Recht eine Rolle. Für Verkäufer bedeutet das: Die Immobilie bleibt handelbar, aber der Wert, die Zielgruppe und die Vertragsgestaltung verändern sich deutlich.
Wie das Wohnrecht den Immobilienwert beeinflusst
Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht mindert den Marktwert, weil Käufer die Immobilie nicht frei nutzen oder vermieten können. Gutachter ermitteln deshalb zunächst den Wert der Immobilie ohne Belastung und ziehen anschließend den Kapitalwert des Wohnrechts ab. Dafür wird betrachtet, welche marktübliche Miete für die betroffenen Räume erzielbar wäre und wie lange das Recht voraussichtlich besteht.
Bei einem lebenslangen Wohnrecht spielt daher auch die statistische Lebenserwartung der berechtigten Person eine Rolle. Je jünger die wohnberechtigte Person ist und je umfangreicher das Recht ausgestaltet wurde, desto stärker fällt der Wertabschlag aus. Wichtig ist die Abgrenzung zum Nießbrauch. Während ein Wohnrecht meist die eigene Nutzung betrifft, kann ein Nießbrauch weiter reichen und auch Erträge aus Vermietung umfassen.
Welche Käufer für Immobilien mit Wohnrecht infrage kommen
Eine Immobilie mit Wohnrecht spricht nicht jeden Käufer an. Wer kurzfristig selbst einziehen oder direkt Mieteinnahmen erzielen möchte, scheidet häufig aus. Interessant kann ein solches Objekt dagegen für Kapitalanleger sein, die langfristig denken, einen reduzierten Kaufpreis akzeptieren und die Immobilie als spätere Nutzungsmöglichkeit betrachten.
Auch Käufer aus dem familiären Umfeld oder Investoren mit Erfahrung in besonderen Vertragskonstellationen kommen infrage. Entscheidend ist eine transparente Vermarktung. Das Wohnrecht sollte nicht versteckt, sondern von Anfang an verständlich erklärt werden. So lassen sich realistische Erwartungen schaffen und spätere Rückfragen oder Unsicherheiten vermeiden.
Warum der Kaufvertrag besonders präzise sein muss
Beim Verkauf mit Wohnrecht kommt es auf klare Regelungen an. Im Kaufvertrag sollte eindeutig festgehalten werden, welche Räume genutzt werden dürfen, ob Gemeinschaftsflächen mitbenutzt werden können und wer laufende Kosten, Instandhaltung oder Nebenkosten trägt. Ebenso wichtig ist der genaue Blick ins Grundbuch, denn dort ist erkennbar, ob das Recht bestehen bleibt, gelöscht werden kann oder in welcher Rangstelle es eingetragen ist. Käufer brauchen Planungssicherheit, Verkäufer brauchen Rechtssicherheit und die wohnberechtigte Person muss geschützt bleiben. Deshalb sollten Notar, Gutachter und Makler eng zusammenarbeiten, bevor ein Preis kommuniziert oder ein Vertrag unterschrieben wird.
Sie möchten eine Immobilie verkaufen, in deren Grundbuch ein Wohnrecht oder Nießbrauch eingetragen ist? Wir prüfen die Ausgangslage, ermitteln einen marktgerechten Wert und sprechen gezielt Käufer an, die diese Besonderheit verstehen. Kontaktieren Sie uns für eine diskrete und fundierte Einschätzung.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Foto: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s ChatGPT
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